房地产税再传消息!一个表格透露真相

一

在财政部表态推进房地产税立法和实施后，国家税务总局和自然资源部也相继发话了。

近日，税务总局在回复政协提案时，表示会认真考虑提案建议，在推进房地产相关税收制度立法与改革过程中，统筹研究房地产交易环节与保有环节的税收政策，发挥税收职能作用。

那么，怎么理解“统筹研究房地产交易环节与保有环节的税收政策”这句话呢？

去年底时，财政部部长也有过相关表态，大意可解读为，降低交易环节的税并提高持有环节的税。

此外，自然资源部自然资源确权登记局也于近日透露，要不断巩固和提升不动产统一登记成果，抓紧启动《不动产登记法》立法。

这也再次表明，较于喊了10多年的口头立法，如今房产税的立法改革已经被放到了有关部门的案头上，并且有条不紊地推进着。

一系列动作，可以看到房地产税真的越来越近了，而且现实的压力也在迫使有关部门加快推进立法进程，毕竟留个我们的时间有限。

二

之前房价之所以越调越涨，炒房客之所以肆无忌惮、越调越买，就是大家看穿底牌，知道其阿克琉斯之踵所在——土地财政。

在我国，地方政府的财政收入主要有两部分构成——一般公共预算收入和政府性基金收入，排名前列个主要是税收，第二个主要是卖地收入。

由下图可知，卖地收入占到了地方政府性基金收入的90%以上。

由于分税制的存在，地方政府税收收入严重入不敷出，至于窟窿除了中央财政转移支付外，就只能靠卖地来填补了。

如今卖地已经成为地方政府手中一棵完全不输于税收的摇钱树，如即使市场经济发达的江苏、浙江两省，土地收入与税收也达到了五五开。

具体到城市上，土地财政的表现也是相当亮眼。

而出于土地财政收入的考虑，地方政府在落实调控和抑制房价上也必然是三心二意，甚至会明里暗里的刻意放水。

所以，不管是出于中央和地方博弈的需要，还是出于落实“住房不炒”的长效机制，把中国经济的方向盘从房地产手中夺回来，为减少地方阻力，上面必然要为地方寻找一棵新的摇钱树来替代卖地。

三

考虑到我国多如牛毛般的房屋存量，基于保有环节的房产税显然是个很理想的替代品。因此这也决定着房产税必然会以超乎大家想象的速度推进。

当然，对于广大老百姓(603883)来说，较于房产税什么时候出，大家更在乎房价和房屋持有成本的影响。

不过，这种影响可能会再度超出人们想象，根据美国和中国香港的数值来看，几乎微乎其微。

据美国房产数据平台Zillow的分析调查显示，除去房贷外，一个美国有房家庭每年需要支付的养房成本约为9400美元，其中来自房产税的部分约占1/4至1/3，也就是两三千美元，而美国人均收入约合6万美元/年左右。

所以，两三千美元的房产税不管是对居民的生活压力，还是对市场供需和房价的干扰，几乎都可以忽略不计。

香港亦然，比如在乌溪沙一套1500呎（140平）左右的新房，每个月管理费大概是6000港币左右，而房产税（香港俗称的“差饷”和“地租”）大概是每个月2000港币左右。

也就是说，相当于管理费的三分之一，考虑到香港人均收入和房价水平，就是九牛身上一根毛。

所以，有美国和中国香港这样的案例在前，我们的房产税显然不可能高到哪去。

另一方面，我国早已超出世界合理水平的租售比，国内有房一族的还贷压力是很大的，考虑到居民的承受压力，房产税是既不能高也不敢高。

值得主要的是，2011年，重庆（楼盘）和上海（楼盘）两地就启动了个人住房征税的试点工作，其中上海的税率为0.4%，而重庆的税率为0.5%-1.2%，而且还有人均减免面积和特定房屋等条件限制。

这种相应优惠条件，在全国性房产税后，势必会大范围推广。

几年实验下来，房地税对当地房价和居民生活成本的影响也是微乎其微。

而且退一步来讲，地方还不至于为了多吃点鸡蛋把老母鸡杀掉。

未来房产税税率和征收条件，基本可以确定都有地方**来主导，而地方之间又存在经济和人口的竞争，过高的房产税率必然会促使一些有产一族卖掉房屋离开城市，然后去那些房产税率低的城市。

这种由税率导致的人口迁徙，在美国的一些州之间体现的很明显。

所以，未来的房产税很可能就是“拔一毛而利天下”，仅此而已。至于影响房价涨跌，也就是个美好愿望而已。