等不到明年5月份,大多数中小房企就倒了!

经济学家魏杰：等不到明年5月份，大多数中小房企就倒了！

近日有关地王日子不好过的消息是越来越多了，南京京奥港未来墅是一个例子，这个项目目前已经拖欠2000万工程款而停工。但实际上问题远不止于此， 这个项目的开发商去年4月份的拿地楼面价超过2.2万元，但今年9月份开盘价仅2.5万元。开发商卖房子总共只收回5.6亿，但却马上要还34亿的信托融资。

这里已经很能够说明问题了，首先是开发商高成本拿地，然后动用了超级杠杆，接着遭遇调控限价，结果把自己玩死了。整个2016年很多中小开发商都这么玩，去年几百个地王，动辄百分之几百的溢价率，举牌都不带眨眼的。

小开发商之所以这么疯狂，跟他们想复制那些成功大房企弯道超车的成功经验有关，大量的吃进土地，迅速做大销售额，体量上去了，一切都好办。但他们忘了最重要的一点：时间。那些弯道超车成功的房企，都抓住了两个机会，一是抓住土地低潮期，低成本吸进大量储备，二是充分把握住三四线城市和房地产的周期，房地产销售额不断刷新记录。

但现在，这两点都已经是过去时了，土地价格很贵了，资金成本更贵，房地产销售遭遇史上最严调控，稍有不慎就会面临亏损。

南京这个地王项目很典型，小开发商体量有限，往往一个项目转不动就直接倒闭。类似的情况在合肥、苏州等城市已经出现。整个2018年，大量中小开发商将遭遇多重“生死劫”。

1、债务到期问题

债务问题是大量中小开发商较大的麻烦。数据显示2017年房企已到期的总债务规模只有500亿，而2018年则激增至4000亿以上，即使只偿还一般，那也接近2500亿。

2、销售限价继续，开发商暂缓入市

开发卖的都是新房子，正好限价主要针对的是新房。上面定价格的根本原则是抑制资产泡沫，坚决确保不发生系统性金融风险。这一块，开发商是没有任何讨价还价的能力的。

相比较2016年地王年，2017年土地价格也有涨，但较为温和。不少地王项目选择的策略是拖，暂缓入市。

政府的决心很明显，就是要打破“地价高房价势必更高”的刚性逻辑。我警告多次，你还去抢地王，那就怪不得我了，最后噎死自己，也是自己的事。

3、严控融资

以往开发商拿到钱是自己决定怎么花，可以用作工程款，也可以用来买地。现在不行了专款专用是原则，以建筑工程款贷给你的，你就只能用于支付工程款。对于开发商来说，这意味着，他们以往很多用银行钱办的事，现在要用自己的钱，隔断风险链条。整个2018年，钱紧的状况肯定会延续。

4、明年调控继续收紧

2017年调控已经让很多中小开发商非常难受，很多开发商希望通过暂缓入市来博取未来。但这种预期是不现实的，从“1+9”大，到后面的住建部的表态，还有昨天央行对于利率的回应，明年楼市只会风声更紧。加息、房地产税实质性动作、限贷限购蔓延至三四线城市都是可预期的。而大量的中小房企的阵地都在二三四线城市，这些城市去库存释放殆尽，苦日子要来了。

11月28日，著名经济学家、清华大学中国经济研究中心主任魏杰教授在深圳做了一次题为《解读十九大：迎接新时代，抓住新机遇》的主旨演讲。他就明确表示，等不到明年5月份，绝大多数中小房地产就要倒闭了。

这个观点可以再看，但可以肯定的是，2018年肯定是地王危机集中爆发的年份。大量房企为了获得现金流熬过楼市寒冬，已经提前将成本较低的储备卖得差不多了。大环境得不到好转，他们只有两个选择，一是卖身给大房企，从楼市撤出，价格肯定不会比他们自己当初掏的钱多。二是扛着高价地强行入市，最后亏本停工倒闭收场。

连任志强都慎言了，信号已经足够明显了，明年买房一定要警惕，看看项目的成本和售价，有没有烂尾的风险。

原创 楼市微观察 2017-12-15