北京限竞房将集中入市 引导市场回归理性

2018年北京限竞房开始面世。自6月入市以来，限竞房作为今年北京市场新房供应主力，缓和了部分市场压力，释放并满足了部分市场需求。

据《中国建设报·中国房地产》了解，位于房山区的旭辉城项目首推房源已经售罄，现有剩余别墅在售，预计7月加推50套住宅。除了爆款限竞房，也有限竞房项目因为区域位置、限定价格等原因并没有得到市场的积极反馈。

中原地产研究中心统计数据显示，自2017年起，北京供应的限竞房项目合计66个，总供应面积高达500.3万平方米。事实上，自2016年北京市实施“限房价、竞地价”政策以来，2016~2017年两年北京限竞房土地供应超500万平方米，预计2018年下半年将迎来集中入市。

下半年将迎入市高峰期

限竞房的官方名称是“限房价项目”。房企以“限房价、竞地价”方式获得土地。“限”字当头，即在房价上有很严格的限制。在严控地价的同时，对项目未来房价进行预测，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施，有效控制房地产价格快速上涨。这就意味着房价在土地招拍挂时就已经敲定了上限。

同样是低于周边在售房价的限竞房项目，不同项目销售热度大有差别。对于优质项目，购房者意向强烈。据《中国建设报·中国房地产》了解，位于大兴区的瀛海府项目在6月9日率先开盘。在达到200万元验资标准后才能获得VIP资格的现场，整个摇号认购过程仅持续了不到两个小时，首期推出的194套房源就全部售罄。该项目被认为是在众多限竞房项目中“性价比”较高的一个。受政策限制，楼盘预售均价为52449元/平方米，较高不得超过55071元/平方米，低于周边的均价，主力户型为88平方米的三居。

但位于房山的金樾和著项目没有出现开盘即售罄的情况。该项目限价38994元/平方米，以中高端改善为项目定位，户型为89平方米的三居和127平方米的四居。价格虽有优势但位置相对偏远，在东方里斯顿——京雄一体化发展协创新城核心区，属于六环外，相对来说各方面配套不算完善，当日未售完的房源进入顺销期。

同样位于房山区良山新城的旭辉城项目随后在6月16日开盘，户型为75平方米的两居和89~112平方米的三居，均价38994~40994元/平方米。据《中国建设报·中国房地产》了解，旭辉城项目开盘后市场反应较好，房源虽未日光，现在也已清盘。据有关人士透露，由于当时是排名前列批入市的限竞房，一期开盘不到200套房，价格会低于销售限价的下限，而在下周周末（预计7月21日）加推的50套房源将维持限价水准，后期再加推的话可能会有所涨幅。

大量限竞房的入市将缓解北京新房市场供需矛盾，逐步稳定房价。同策研究院首席分析师张宏伟认为，基本上现在是刚需支撑市场，在各种限购、限售、限价的情况下，限竞房更符合刚需群体的需求，在市场供应稀缺的情况下可以释放部分需求，因此得到市场的欢迎，与此同时市场的价格并不会出现太多变化。

“对于限竞房，较大的问题是需要把土地供应加快转化成为房源供应，同时土地供应要持续增加，区位要尽量分布在五环和六环刚需相对可选的区域，减少六环外远郊区供应量。”中原地产首席分析师张大伟称，限竞房现在合计应该有5~6万套，可以缓解市场供需结构，下半年内应该是入市高峰期，因为限竞房的均价低于区域均价，可以平稳市场价格。

“对于购房者来说，限竞房有助于降低购房的成本，另外也在很大程度上倒逼相关楼盘降价，这有助于全市房价的稳定，防范价格泡沫出现。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从限竞房的入市来看，购房者认可程度还是比较大的，而且此类房源数量开始增加，也在一定程度上改变了市场的交易结构。

张大伟认为，北京2017年来的所有土地全部限价，这部分项目有望加快入市，增加市场供应量。从市场供应节奏看，140平方米以内的北京商品房在2018年截至日前只有8082套供应，大量的限竞房都属于这部分项目。从目前看，限竞房合计大约3000亿元货值，后期将出现限竞房供应量的井喷。

 来源：中国建设报