崇礼“带雪”文旅项目不限购 9成购房客来自北京

原标题： 崇礼“带雪”文旅项目不限购 9成以上购房客来自北京    

从北京驱车往西北方向经京藏高速近4个小时车程，到达张家口主城区，这个河北省的三线城市平均房价维持在1万元/平方米上下，由主城区继续向东北行驶50公里，则是张家口市下辖崇礼区，这个偏居一隅山地区县的房价已经涨至2万元/平方米以上，部分别墅价格则高达4万元/平方米。

　　作为2022年冬季奥运会举办地之一，原住民不到13万人口的崇礼区，去年开始，从北京涌进了数以千计的购房者。

　　崇礼吸纳北京等地购房客户的主要是配套滑雪场的文化旅游项目，这些文旅项目规划规模巨大，将来动辄可以吸收来自北京、天津、石家庄等地数千户新的居民。

　　崇礼区人民政府在今年3月初升级了非本地户籍居民家庭的限购政策，但据《中国经营报》记者调查了解，这些文旅项目并不在限购政策之内。

　　其中，崇礼区翠云山奥雪小镇、富龙四季小镇、太舞滑雪小镇、云顶丽苑等大型文旅项目销售客群90%以上来自北京。

　　“滑雪旅游度假是崇礼的支柱产业，所以这几个大型文旅项目都在张家口市房地产限购政策之外。”崇礼翠云山奥雪小镇一位人士告诉《中国经营报》记者，“项目成交绝大多数客户都来自北京，张家口和崇礼本地居民会在主城区购房，因为房价更便宜。”

　　住宅、商业均不限购

　　张承高速崇礼出口之下老城区少有的商业街上，翠云山奥雪小镇、富龙四季小镇的营销中心均扎堆于此，商业街之后的山下则是一片繁忙的工地，塔吊高悬、渣土车往来，几条沿山雪道已经初见雏形。

　　翠云山奥雪小镇的销售中心设在商业街上的一处剧场内，记者在国庆假期排名前列天到访时，即便已经是下午5点钟，温度低寒，销售中心的工作人员依然在热情地解答一些购房客的各类问题，声浪此起彼伏。

　　这些购房客从北京驾车远道而来，北京及大部分环京地区重启的一轮房地产限购政策，让他们瞄向了涿州等少数几个非限购区域的房产，原本张家口已经收紧了非本地户籍居民购房政策，但这些北京购房者获悉崇礼文旅项目则在限购之外，蜂拥而来。

　　翠云山奥雪小镇之所以将销售中心设在崇礼老城区少有的商业街，一是项目所属售楼处要直到今年11月份才能开放，二是老城区人流相对繁忙，张承高速崇礼出口之下即是老城区，这些驾车而来的北京客户可以轻松地找到销售中心。

　　“张家口和崇礼当地客户很少，因为他们是刚性住房需求，对投资房产概念不是很强，这些本地客户都会选择在张家口老城区购房，因为价格比较便宜。”翠云山奥雪小镇一位人士告诉记者。

　　张家口主城区的一些人士称，他们不会考虑在崇礼购买房产，近几年的炒作已经将崇礼的房价推至远高于当地平均水平。其中一位出租车司机说，他从小就在当地长大，对这些景观已经习惯，如果要投资，他会考虑像三亚等一些南方城市。

　　据介绍，翠云山奥雪小镇一期在今年7月22日首次开盘，销售均价2万元/平方米左右，一共推出6栋楼，当天售罄，由于很多客户没有选上房，所以项目在当天晚上加推了3栋楼。

　　“当天开盘的6栋楼，其中40号楼被一些政府关系户整栋购买，另外5栋楼合计228套房源，93%是北京购房者买下，剩下是天津、石家庄和保定地区过来的客户。”翠云山奥雪小镇上述人士说。

　　翠云山奥雪小镇一位销售人员介绍，该项目居住部分合计77栋住宅楼，其中一期规划建设29栋住宅楼，二期规划26栋楼，三期则有22栋楼，大部分是六层板楼，另有少数高层，一梯四户和一梯六户，设计了13种户型产品，精装修并附送家具家电，交房可以实现拎包入住。

　　项目首期开盘产品户型介于50~80平方米，总价100万~180万元左右。翠云山奥雪小镇是一个文旅项目，全部居住部分产权均为40年，作为商业性质居住产品要求首付款比例50%，可以向张家口当地银行申请最长10年期贷款。

　　“翠云山奥雪小镇是一个带雪场的文旅项目，这类项目在张家口都不限购。现在首期开盘的北京购房客户早已批贷。”她介绍，客户认购以后7天内完成签约，申请贷款时张家口本地银行也认可北京客户的银行流水和收入证明。

　　另据《中国经营报》记者了解，目前翠云山奥雪小镇在售房源是项目加推的3栋楼清退客户房源。“还有一些银行贷款没批下来的客户，已经开始清退了，主要是一些北京客户已经在崇礼有了房产，比如一些早已买到旁边富龙四季小镇的客户又继续买我们的项目，所以贷款批不下来。”

　　她进一步介绍，翠云山奥雪小镇计划在11月18日加推房源，预计平层的销售均价会在2.3万~2.4万元/平方米左右。

　　“这些来自北京的购房客户，投资目的可能占到30%，将来自住占到70%。崇礼适合旅游度假，夏天可以避暑，冬天可以滑雪，滑雪季长达5个月，避暑期也有3~4个月。”翠云山奥雪小镇这位销售人员说。

　　据悉，翠云山奥雪小镇项目一期预计会在2018年9月下旬交房，目前项目已经进入全面施工，该项目配套了面积30万平方米滑雪场，包含3条高级雪道、7条中级雪道和5条初级雪道。

　　为了满足这些北京购房者的投资需求，翠云山奥雪小镇还可以提供托管服务，明年项目交房以后，北京购房者可以将房产委托给开发企业出租，租赁回报率约为6%左右。

　　低成本获取开发土地

　　崇礼的这些大型文旅项目至晚从2012年即已开始规划，早年销售客群也均以北京购房者为主，占比超过8成。

　　据张家口市一位市场人士透露，崇礼区早年规划大规模开发建设冰雪文旅项目，当时确定了50家左右开发企业进入，不过政府高层官员考虑到开发强度过大会破坏当地绿化，全部建设成房地产项目将破坏崇礼当地特色。

　　“整个崇礼的绿化率高达58%，原本规划了40多家开发企业进来，后来减少至4~5家开发商，所以先进来的项目已经开始建设，没有进来的项目已经不允许开发了。这有助于保护崇礼冰雪小镇的风貌。”他说。

　　根据河北省政府披露的该省总投资10亿元以上建设项目情况，翠云山奥雪小镇项目计划投资超过50亿元。该项目被列为河北省的重点工程项目。

　　《中国经营报》记者也从一份关于崇礼翠云山奥雪小镇项目的可行性报告内印证了上述计划投资规模。

　　根据翠云山奥雪小镇项目可行性报告，该项目由河北省国资委下属国有资本运营机构及投资主体河北建设投资集团主导开发。

　　目前对项目公司间接持股68.3%，之后项目在2015年底引入了国开发展基金作为股东方之一，先后增资完成后对翠云山奥雪小镇项目持股31.7%。国开发展基金为国家开发银行于2015年8月设立，主要支持国家确定的重点领域项目建设。

　　翠云山奥雪小镇项目位于崇礼区县城西南方向，控制范围50平方公里，主要以翠云山景区为开发区域。根据该项目可行性报告披露，项目占地面积16.64万平方米，建筑面积逾24万平方米，其中景区配套服务区建筑面积10.72万平方米，翠云山森林公园6.35万平方米，滑雪公园7万平方米。

　　根据翠云山奥雪小镇项目投资估算及资金来源，估算总投资逾50亿元项目资金，其中建设投资45亿元，建设期利息4.44亿元，铺底流动资金6000万元。资金来源上，申请银行贷款35亿元，企业自筹资金15亿元。

　　该项目规划建设期为3年，预计年均销售收入将超过19亿元，扣税后年均利润逾6亿元。据测算，翠云山奥雪小镇项目预计总投资收益率为17.65%，资本金净利润率超过40%，税前投资回收期为6.54年（含建设期）。

　　《中国经营报》记者注意到，翠云山奥雪小镇项目当时的这份可行性报告基于项目定位为文化旅游项目，年均销售收入主要包含景区门票、滑雪、住宿、餐饮、户外运动、商业购物、养生休闲、养生健身、缆车、观光列车及其他娱乐收入，并不包含目前的住宅及公寓物业销售收入，因此翠云山奥雪小镇增加开发性住宅物业销售以后，预计项目收入将大幅增加，更快收回投资。

　　尽管翠云山奥雪小镇项目公寓住宅销售均价已经达到2万~3万元/平方米，但是项目土地成本较低。项目公司张家口崇礼山水旅游房地产开发有限公司今年8月份获取的2宗项目区域内普通商品房用地成交地价仅为2700元/平方米。

　　崇礼区另一个大型文旅项目富龙四季小镇则由张家口市当地民营企业富龙控股集团投资建设，该项目也至晚在2013年规划开发。

　　《中国经营报》记者查询到富龙四季小镇项目规划情况显示，该项目拟投资总额高达100亿元，项目建设用地面积93万平方米，总建筑面积逾80万平方米，主要包括富龙滑雪场、度假社区、养老社区、特色休闲街、星级酒店、山地度假花园、地域风情社区等。

　　据悉，其中冰雪娱乐为主的“冰火王国”建筑面积10万平方米，商业休闲为主的“小镇印象区”建筑面积14.8万平方米，“活力社区”建筑面积13.9万平方米，“山地养生自然村”建筑面积22.23万平方米，“特色度假居所”建筑面积18.86万平方米。

　　该项目计划建设期为8年，2014年11月份开工，至2022年11月份竣工。富龙四季小镇项目物业类型占比较高的是别墅和住宅，近百万平方米规划建设面积内，别墅住宅占比接近一半，酒店物业占比逾20%。

　　根据一些房地产服务机构对崇礼区多个大型文旅项目完成的市场调研报告，翠云山奥雪小镇、富龙四季小镇、太舞滑雪小镇、云顶丽苑等这些开发企业从2011年前后开始集中获取开发用地，当时成交建筑用地平均楼面地价限于300元/平方米，甚至更少。

　　比如，翠云山奥雪小镇项目在2012年获得的2公顷住宅开发用地楼面地价为315元/平方米，2013年又继续获得了12公顷商业用地，平均楼面地价约为142元/平方米；富龙四季小镇当时获得的5.4公顷商业用地平均楼面价不到110元/平方米；太舞滑雪小镇获得的14.5公顷商业用地平均楼面地价也只有157元/平方米。

　　占比90%以上的北京购房客

　　崇礼区大规模开发的翠云山奥雪小镇、富龙四季小镇、太舞滑雪小镇、云顶丽苑等大型文旅项目动辄几千套住宅均要外地客群去化购买，其中90%以上购房者来自北京，还有少数天津、石家庄等地客户。

　　翠云山奥雪小镇首次开盘推售的5栋楼合计228套房源，93%是北京购房者买下。富龙四季小镇一位人士告诉《中国经营报》记者，该项目北京客户成交占比更高，达95%。

　　为了获取并吸引北京客户前往崇礼购房，翠云山奥雪小镇已经在北京设置了销售中心，并且安排有大巴往返，而位于崇礼区的销售中心，这些销售人员大多也有北京市场和楼盘销售经验，手里积攒了大量北京客源。

　　值得注意的是，翠云山奥雪小镇全部居住类房产均为40年产权。上述项目人士告诉记者，崇礼区大部分文旅地产均为商业文旅用地，通常住宅产品也为40年产权。

　　而富龙四季小镇和云顶丽苑项目住宅产品则为70年产权，居住部分属于住宅用地。

　　富龙四季小镇一位人士告诉《中国经营报》记者，北京客户在崇礼区首次购房首付款比例为40%，如果名下有购房贷款，银行会认定为第二套房产，首付款比例为70%，第三套房产则要求全款购房。

　　“有的银行也可以按照北京客户在崇礼当地有无房产认定，所以有的银行也会宽限一些北京客户在崇礼购买的第二套房产首付款比例40%。”富龙四季小镇一位销售人员介绍，“当天交完首付款或者全款就可以网签。”

　　他进一步表示，冰雪产业是崇礼区的支柱产业，所以带雪场项目不会受房地产限购政策影响。

　　云顶丽苑的一名置业顾问告诉《中国经营报》记者，崇礼的政策对项目有所影响，但影响并不大，外地客户依然可以购买，而如果客户名下有房贷记录，则会影响购房首付比例甚至需要全款购买。

　　他表示，云顶丽苑虽然是70年的住宅产品，但整个项目是以商业性质开发，加上拿地时间比较早，而且在景区内，所以项目并不限购。该项目目前在售房源约360套，主要是110平方米和150平方米的户型产品，预计今年11月交房。

　　张家口市崇礼区政府在今年3月初升级了房地产限购政策，要求非本区户籍居民家庭，需提供自购房之日起前两年内在本区累计缴纳一年以上个人所得税或社会保险缴纳证明，限购1套普通住房（含二手房），不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。

　　这意味着崇礼区翠云山奥雪小镇、富龙四季小镇、太舞滑雪小镇、云顶丽苑等这些广泛吸引北京客户购房的大型文旅项目应该也在限购政策之内。

　　“富龙四季小镇、云顶丽苑这类产权70年住宅无疑是受崇礼区房地产限购政策限制，不过翠云山奥雪小镇属于商业用地，虽然是居住产品，但可能不在限购政策之列。”一位不便具名的房地产市场人士说。

　　但他也表示，作为一个概念性极强的热点房地产市场，房价扶摇直上，限购政策应该参照北京、上海等热点地区，针对所有居住类型的房产实施限购、限贷，抑制房价过快上涨。

　　今年，北京已经对商改住等商业项目实施了限购政策，个人购买商住用房必须满足购买住房资格，严格“名下在京无住房和商办类房产记录的、及在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税”购房条件。

　　《中国经营报》记者为此致电崇礼区住建局房地产交易所一位人士，求证这些文旅项目是否被纳入当地房地产限购范围之内，对方答复称程序上须经崇礼区委宣传部方可接受采访。记者后又致电崇礼区委宣传部相关人士，对方表示崇礼区文旅项目限购事宜已经向上级有过解释，但不清楚这些文旅项目是否在限购范围内。

　　本报记者也先后发邮件和致电给翠云山奥雪小镇开发企业及股东方河北旅投、河北建投，不过对方均对该项目是否在限购政策范围之内不置可否。太舞滑雪小镇、云顶丽苑项目开发商相关人士也表示“不清楚”是否限购。

 来源：中国经营报 2017-11-10