物业行业并购潮起 头部企业加码布局

来源：中国证券报

本报记者 董添

机构监测数据显示，今年以来，物业行业并购规模创历史新高。业内人士表示，当前是行业加码布局关键时期，部分偿债压力较大的房企存在出售旗下物业企业回笼资金的可能性，为头部物业企业并购扩张提供窗口期。随着外部资金持续流入，行业并购热潮将延续。

　　并购规模创历史新高

　　今年以来，物业行业并购交易额创历史新高。中指研究院数据显示，截至2021年11月1日，物业管理行业内发生并购交易63宗，涉及并购方33家物业企业，交易金额约315亿元，相比2020年交易总额大幅增长约198%。在经历了这一波的整合之后，预计到今年年底，全国物业管理总面积将达274亿平方米，集中度将进一步提升。

　　中指研究院综合了TOP10物业企业公布的2021年在管面积目标及2021年收并购情况、关联方的项目供给情况等因素后，测算得出TOP10物业企业的市场份额预计由2020年的约10%提升至2021年的逾16%，百强企业的市场份额占比则会由2020年的约49%提升至逾52%，首次实现占比过半，行业“马太效应”开始凸显。

　　业内人士认为，随着外部资金持续流入，物业行业进化程度越来越高，速度越来越快。

　　处于发展黄金期

　　近日，碧桂园服务公告称，拟配售发行1.5亿股公司股票，每股53.35港元，募资约80亿港元，配售股份占公司已发行股本的约4.66%。此次募资主要用于项目收并购及商写服务、商业管理服务、城市服务与生活服务类等新业务的拓展，配售事项所得款项净额将为集团业务迅速发展提供进一步充分支持和灵活性。

　　碧桂园服务在公告中指出，物业管理行业正处于黄金发展期，行业边界与内涵正在重塑，服务的内容不断延伸、服务手段焕新，科技化智能化程度提升，行业整合速度加快，头部企业市场占有率将不断提升。集团致力于成为“国际先进的新物业服务集团”，努力实现物业的新科技、新服务、新生态、新价值。集团重视内生布局，未来将通过收并购建设自身能力，强化自身竞争力，特别是在商业写字楼及商业管理服务、社区增值服务、城市服务、设施设备管理服务等领域，把握市场机遇，打开广阔的市场空间。

　　值得注意的是，这已经是碧桂园服务年内第二次进行的股份配售。此前，公司公告称，2021年5月24日，公司与配售代理订立配售协议，配售事项的所得款项总额及所得款项净额（扣除配售佣金和其他相关开支及专业费用后）估计分别为约104.88亿港元及104.24亿港元。每股配售股份的净价估计为74.79港元。

　　加大社区增值服务投入

　　针对物业行业未来的发展趋势，贝壳研究院高级分析师潘浩认为，预计各家物企将会大力发展社区增值服务以及商业业态，从传统住宅物业服务商转变为多元业态服务商。这除了能有效抵抗房地产市场的波动风险外，也能在资本市场上受到更多青睐。

　　据中指物业事业部副总经理牛晓娟介绍，对于社区增值服务，其大都具备日常消费属性。物业服务企业加大品牌投入与建设，有利于把握未来的服务溢价空间。相比于非业主增值服务的一次性收入，社区增值服务更加呈现持续性特征。企业加大品牌建设，增加业主对企业品牌黏性与忠诚度，紧跟市场动向，在增值服务领域积极进行品牌布局、业务体系、品牌定位、品牌传播等方向的规划，对于提升企业价值至关重要。

　　值得注意的是，为了留住人才，提升服务能力，部分头部物业企业推出了股权激励计划。

　　保利物业日前发布的限制性股票激励计划显示，首次方案拟授予197名激励对象523万股公司股份，占总股本的0.95%。激励对象包括保利物业的董事，但不包含独立非执行董事；还包括高级管理人员以及对保利物业整体业绩和可持续发展有影响的管理骨干和技术骨干。激励股票来源于委托代理机构在二级市场购买的公司普通股，对应行权价不低于定价基准的50%与每股净资产孰高值（定价基准为授予日收盘价、授予日前5个交易日平均收盘价及股票单位面值的较高者）。保利物业表示，该计划旨在改善公司治理结构，建立和完善员工与股东，投资者和公司的利益共同体。

　　“传统物业是个重人力成本的行业，规模效应较弱，因此如何在规模扩张以及提升盈利之间取得平衡是发展的重要课题。科技赋能、提高项目管理密度、横向发展高盈利业态、纵向发展高盈利服务是物业行业转型的主要途径。”潘浩指出，预计未来行业的科技成色将越来越足。