从棚改到“老破小”改造,演绎张家口房地产发展的内生逻辑

很多人关心本地的房价是降？是涨？还是止？有很多说法，也有很多解释，可以从不同侧面，不同角度进行解读。当然影响房价的因素有很多，例如地价、通货膨胀、购买力以及一些不可预测的因素。然而对于三四线城市来说，棚改确是影响房价上涨的重要因素，当这一“红利”释放完成后，对于当地的房价也将产生重要波动影响。进入2020年前后，房地产的视野从棚改到旧改，这对于张家口当地的房价影响是有反向推动力的，仅从棚改到“老破小”改造，来探究张家口房地产发展的内生逻辑。

“拆”字注定是忘不掉的记忆

众所周知，自从2018年全国三四线城市房价普涨以来，“棚改”这个词就成了房产新闻中的热点词汇。张家口也不例外，再加上冬奥红利辐射下，一时间街头刮起“拆”字之风，城市的从南到北，从农村到市区，以棚改为重要创城手段的项目频频。在改善了城市面貌的同时楼市也顺势借着棚改去库存的安置政策得到发展，因此以至于房价高达如今的段位，拆迁棚改也功不可没。

从下图可以看出2018年前后华北片区。京津冀城市群中，唐山、张家口、保定三城2018年的棚改规模最为突出，规模在2.6万套到3万套之间。

图：100城2018年棚改目标横向对比（中国指数研究院综合整理）

但是根据2016、2017年棚改完成情况与2018年进行对比得出三年纵向对比图，张家口处于绿色区域（如下图）为收缩状态，说明棚改已经呈现收缩态势，棚改高峰期在2016-2017年，而2018年棚改规模逐步收缩，进入三年攻坚收尾阶段，至2020年几乎不会再有大规模的改造。

图：100城2016-2018年棚改规模三年纵向对比（中国指数研究院综合整理）

棚改货币化虽不能直接推动房地产建设规模，但大量货币化安置带来的刚需购房群体是拉动房地产销售、减少库存的有力支撑，为三四线城市房地产发展带来重大机遇。然而，花无百日红，高规模的进行棚改并不具备长期可持续性，随着棚改余热的释放完毕，以及棚改居民回迁以及购房，棚改对于房价的推动的力逐步消失。

“老破小”改造成为“明星”

无论在政府报告中，还是一般文件中，对于旧改的“宠爱”几乎是难以消减的。诚然，城市发展过程中，不能仅仅盯着“棚户区”，对于城市发展过程中的老旧小区也应该加以注意，

国办印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，明确2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户。将对市政配套基础设施改造提升，改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修。

当然，张家口老旧小区属实不少，未来对于老旧小区改造的能力也会越来越强！

从棚改到“老破小”改造，是逐步改造城市、提升人民福祉的方式。对于四线城市张家口来说，棚改熄火再未来将会失去大批拆迁户，购买人群多样化层度将有所损害，消化库存乃是今后重要的任务。但对于其他旧小区的人来说，改造是好事，不用去在购房与房价中相互纠结。房价的上涨因素越来越少，能够支持稳定的因素越来越多，这对于一个工资不高的城市来说，是至关重要的。当房价长期稳定发展，购房者将会不再犹豫，购买人群也会逐步确立。

*以上部分图片来自于网络，部分资料来源于中指研究院。