双降”形势下,想买别墅该如何下手

国家统计局发布数据：2月份，各线城市商品住宅销售价格环比涨幅有升有降，同比涨幅较上月有所扩大，新房住宅成交套数同比增长94%。其中，别墅成交同比增幅更大，达到108%，而且均价还实现同比5%的上浮，不知不觉，别墅价格悄然上涨。今天我们以北京市场为例分析，什么样的别墅才可以买，值得买。

一、别墅“双降”，别墅正在变得供不应求

近三年北京别墅市场供应出现了两个维度的下降：排名前列是别墅供应正在下降，自2018年起北京别墅供应逐年下滑，从 7633套到5226套，再到2020年的4497套，三年别墅供应下降超过4成。

◎明湖畔 ⋅高性价比康养院墅

数据反映出北京别墅增加量越来越少，而别墅成交量却很稳定，证明需求依然存在。据此推演，2020年北京别墅供需关系已达到临界点，今年开始将沿供不应求路径发展。第二个“下降”，是别墅纯度的降低。这一点相信很多人都有感知，北京土地市场供地结构决定了别墅很难再做得“纯粹”。去年，北京商品房住宅供地44宗，其中1.1容积率以下的用地只有2宗。从规划指标上，有条件做出别墅的项目凤毛麟角。如此“双降”，其实给购房人传递了信号：优质的别墅产品不会一直供应，如果有意愿、有条件，入手别墅还需趁早。

二、需求分析——购买别墅产品的三类需求

当下北京想买别墅的人，需求大概归为三类：一是拥有人生排名前列墅，即完成自己的别墅梦想。这类客群多为中产新贵，度过了刚需刚改的阶段，在改善升级的道路上，拥有一套别墅，是其奋斗目标。这种入门级的别墅，可能面积不大，总价不高，多以叠拼别墅为主，在位置和区域选择上也不苛刻，交通方便即可，性价比最为重要。二是作为排名前列居所使用的品质型别墅。这类客群因为工作或养老需求，要把别墅当排名前列居所使用，利用率比较高，因此对别墅纯粹性更看重。舒适型别墅，一般为联排、双拼或类独栋产品，总价多在千万以上，按照常见形态，一般地上三层、地下两层，拥有面积不等的私家花园。整体上，居住氛围和产品纯粹性，是受欢迎程度的决定性因素。三是因收藏和保值目的而购买别墅。这类客群涵盖中产和富人阶层，虽然不缺房住，但他们对家庭财富的保值有明确预期，并有合理规划。别墅随时间凸显的稀缺性，具备了沉淀资产、固化财富的作用。这种需求相对宽泛，从经济型别墅，到过亿大独栋，都在可选范围，因人而异，各有所属，是推动别墅去化的暗中力量。由此，我们得出一个结论，选别墅，首先要看纯粹性和稀缺性。这样的产品，无论是出于何种原因做出的选择，都能确保购房者可以实现最初的意愿。

三、环京区域，哪个区块的别墅更值得关住？

京津冀协同发展步伐不断加快，以燕郊（廊坊）为代表的京南板块的缓速发展、以雄安新区为代表的京西南板块的匀速发展，以张家口为核心的京西北板块，相对于是目前、乃至十年内较具活力和潜力的环京经济板块。2019年，京张高铁开通后，从张家口到北京城中心仅需要1小时的时间。张家口，为北京提供人才和资源的直接补给和后方保障，成为辅助首都发展的中坚力量。2022年京张共同承办冬奥会已进入倒计时，张家口踏上了年城市发展的快车道，在科技、教育、旅游等产业发展中潜力剧增。张家口空气质量位居全国城市前列，综合指数在京津冀地区综合排名排名前列位。夏季更为凉爽、冬季更为温暖，生态宜居，是别墅择址的不二之选。

四、“合院、纯别墅、稀缺联排”且买且珍惜

明湖雲庐，是由张家口本土一家非常有经验的房地产企业投入开发的，它位于张家口南山智慧产业开发区。得益于湖泊涵养水源、净化空气，与主城区相比，明湖区块的空气更加洁净。靠山、临湖的生态大环境，让我们不禁感叹：这种环境不做别墅产品真是可惜了！明湖雲庐规划面积1700亩，是张家口城南首屈一指的千亩大盘，以高端康养别墅区为主体，配备理疗康养中心、大型商超、餐饮酒店等。明湖雲庐是一个纯粹的新中式合院别墅社区，推出叠拼别墅和联排别墅两种产品。放眼整个环京市场，纯别墅、尤其是联排别墅产品，是非常稀缺的。

◎明湖畔 ⋅高性价比康养院墅

165-270㎡三层空间，上叠拼别墅赠送屋顶花园，下叠拼别墅和联排别墅赠送庭院。即将推出的“真·豪宅”联排院墅系列，客厅面宽可达8米，赠送院落的面积较大可以达到400平米！且不说三层别墅空间，能够根据主人的意愿随心所欲的安排，健身房、影音室、游乐室、儿童区……400平米的院子，是一个什么样的概念？——种植一片森林花田、平移家乡的那片菜地、和两个孩子在院子里踢足球、玩篮球……一切美好都能在这样大的户外空间里实现。戎马半生 ，归来喜为“院中人”。

◎明湖畔 ⋅高性价比康养院墅

所以我最近经常对身边朋友说，作为具有圆梦属性的一种低密产品，别墅的纯粹性显得愈加珍贵，墅区氛围也愈加重要。明湖雲庐历经几年打造，已颇具规模，品质不凡，值得一鉴。双降行情，格局生变，京西选墅，柳暗花明。