竞买低价法拍房如何规避风险

来源：北京日报

赵翔 孔巧玲

　　江苏一法院近日为证“凶宅不凶”，法官和试睡员一起来到即将进行司法拍卖的房屋，首次开启凶宅试睡直播。之所以采取这种方式，执行法院是为了向有意参加此次房屋法拍竞买的买受人全面告知法拍房的具体情况，打消其思想顾虑，保障购房者的知情权，实现法拍房价值的较大化。那么，到底什么是法拍房？公众怎么参与法拍房的竞买？在竞买过程中又该如何规避可能存在的风险呢？

       起拍价可以是评估价的七成

　　法拍房是法院拍卖房产的简称，具体而言是指案件进入执行阶段后，因被执行人未能履行生效法律文书确定的义务，法院通过司法拍卖的方式对被执行人持有的房产进行处置变现，以拍卖所得价款实现申请执行人的胜诉债权。

　　法拍房类型包括住宅、商业、办公、车位、厂房等，其来源比较广泛，民间借贷纠纷、金融借贷纠纷、买卖合同纠纷进入执行程序后以及刑事案件涉及财产部分的执行均有可能产生法拍房。法院拍卖房产并不是一种新类型的财产处置方式，十几年前就存在法拍房，但那时主要通过报纸刊登拍卖公告的形式进行。现如今信息网络发达，法拍房一般通过网络司法拍卖平台以公开竞价的方式进行。网络司法拍卖平台是由较高院评定，目前入围法院网拍平台的主要有淘宝、京东、中拍网、公拍网、人民法院资产诉讼网等。

　　相较于购买一般二手房，竞买法拍房的较大优势是价格较低，主要原因是和司法拍卖法律规定有关系。根据较高人民法院公布的《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（以下简称《规定》），法院在拍卖前会对房屋的价值进行评估，起拍价参照评估价确定，起拍价可以是评估价的70%；如果排名前列次拍卖无人出价的，再次拍卖的起拍价较低可以是排名前列次拍卖价的80%，算下来相当于较低可降至评估价的56%。

　　16周岁以上自食其力者都可参加

　　在网络司法拍卖中，参加法拍房的竞买人必须具备一些条件，才有资格参与。

　　一是参与网络司法拍卖的竞买人具备完全民事行为能力。根据我国民法典规定，成年人为完全民事行为能力人，可以独立实施民事法律行为，16周岁以上的未成年人，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。即参与竞买法拍房的买受人需是年满18周岁的成年人，或是年满16周岁以上以自己劳动收入为主要生活来源的未成年人。法律、行政法规和司法解释对买受人资格或者条件有特殊规定的，竞买人还应当具备规定的资格或者条件。例如对于宅基地上住房进行法拍，竞买人需为该集体经济组织成员，如不符合，则没有竞买人资格。

　　二是严格遵循网络司法拍卖的实名认证制度。作为参加竞买的自然人，包括我国的公民、港澳台同胞、海外侨胞以及外籍人士，需通过网络上传本人的身份证明和资信证件原件或扫描件等。委托他人代为竞买的，应当在竞价程序开始前经法院确认，并通知网络服务提供者，才能依法参加竞拍程序。

　　法院决定司法拍卖处置涉案房产的，会在拍卖公告发布当日通过京东、淘宝等网络司法拍卖平台，公示拍卖公告、执行所依据的法律文书、评估报告副本、拍卖财产权属、占有使用、附随义务等现状的文字说明、视频或者照片、优先购买权主体以及权利性质、通知或者无法通知当事人、已知优先购买权人的情况以及拍卖保证金、拍卖款项支付方式和账户等信息。竞买人可在相关平台中点击进入“司法拍卖”，按标的物类型、区域等多种方式找到自己想要参拍的拍品，点击拍品页面的“交保证金报名”，确认实名认证信息，缴纳保证金（保证金数额较高为起拍价的20%）。经确认后，取得竞买资格，以得到的竞买代码、参拍密码参与竞买。

　　法拍房也是价高者得。从起拍价开始，递增出价，竞价增加幅度由法院确定，竞买人出价必须高于起拍价，否则出价无效。一般网络司法拍卖的竞价时间为24小时，但由于拍卖采取最后阶段延时五分钟规则，竞价程序结束前五分钟内无人出价的，最后出价方为成交价格，网络拍卖的总时长可能因不断出价和时间顺延而长于24小时，较大限度保证充分竞价。法院通过网络司法拍卖房屋是不限制竞买人数量的，只有一人参与竞拍且出价不低于起拍价即可拍卖成交。若是优先购买权人，须经法院确认后取得优先竞买资格以及优先竞买代码、参拍密码，并以优先竞买代码参与竞买；否则，不能以优先购买权人身份参与竞买。顺序不同的优先购买权人申请参与竞买的，法院会确认其顺序，赋予不同顺序的优先竞买代码。优先购买权人参与竞买的，可以与其他竞买人以相同的价格出价，没有更高出价的，房产由优先购买权人竞得。

　　拍卖成交后，网络司法拍卖平台会以买受人的真实身份自动生成成交确认书，买受人可持法院裁定书、协助执行通知书及拍卖成交确认书前往不动产登记事务中心办理房屋所有权过户登记手续。如果涉案房产被被执行人或第三人占有，应当移交而拒不移交的，买受人可向法院申请强制执行，保障自身权益。

　　关于参与拍卖缴纳的保证金，竞拍成功的，保证金自动转化为部分成交款，买受人向法院支付尾款；若买受人未及时交付尾款，则保证金不退还，拍品重新拍卖的，原买受人也不能参加竞买。竞拍没有成功的，保证金一般会在24小时内原路退还。

　　六种情形的网拍可被撤销

　　为保障买受人合法权益，维护司法拍卖秩序，参与法拍房拍卖成交后，不会被撤销。但在特殊情况下，当事人、利害关系人可能会提出执行行为异议，以下几种情形将导致网拍被撤销，即本次网拍无效，法拍房所有权不发生转移，涉案房产可以重新拍卖。

　　一是买受人因拍卖财产的文字说明、视频或照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使产生重大误解，购买目的无法实现的。由于网拍存在距离远、非当面、难沟通等问题，只有信息披露客观、充分，受众才能得以全面、准确了解拍卖财产的实际情况，才能据此准确衡量利弊，综合考虑各方面的情况，决定是否参与司法拍卖以及如何出价。如果在拍卖公告中没有告知买受人被拍卖房屋暂时不能办理房产证、房屋上存在租赁、房产性质属于商住房等信息，导致买受人购买涉案房产的目的无法实现，则拍卖应予撤销。

　　二是由于网络系统故障等多种原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的。网拍在具有公开、快捷、广泛等优势的同时，必然要受到网络服务方面的影响。由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因，有可能造成信息披露有误、信息传输有误、竞价环节有误等多种情况，从而影响司法拍卖的真实性和有效性，损害当事人、其他竞买人利益。如竞买人在竞买过程中，系统突然异常，竞买人不能及时出价竞买，最终导致涉案房产未经充分竞价即成交，损害了当事人利益，那么此次拍卖就有可能被撤销。

　　三是竞买人之间、竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的。司法拍卖的目的是通过司法拍卖实现执行标的物的价值较大化，所以司法拍卖需要经过充分竞价。因司法拍卖形式的特殊性，客观上也存在恶意串通。因恶意串通成交的拍卖，依法应予撤销。

　　四是买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的。在网络司法拍卖中，竞买人必须具备一定的条件，才有资格参与竞买。比如我国商业银行法第二十八条规定，任何单位和个人购买商业银行股份总额5%以上的，应当事先经过国务院银行业监督管理机构批准。法院在拍卖相关商业银行的股权时，如果拍卖股权的数额超过了该商业银行股权的5%，则应审查竞买人是否经过国务院银行业监督管理机构批准，如果竞买人不具备这样的资格，人民法院不得出具拍卖成交裁定，即便拍定标的物，这样的拍卖也应当撤销。

　　五是违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的。除非法律对买受人的资格有特殊要求，原则上不允许法院设置无法律依据的竞买条件，也不允许对不同的竞买人规定不同的竞买条件，比如为某些竞买人量身定做条件的“萝卜拍卖”亦应当撤销。

　　六是其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。通常是指严重违反拍卖程序导致拍卖价格明显低于市场价格，造成申请执行人受偿数额减少或者被执行人履行债务的数额减少，或因违法拍卖导致竞买人丧失公平参与竞价的机会。

　　悔拍者所交保证金不退

　　尽管法拍房在价格上确实具有较大优势，但也有可能因未结税费、物业费等附加费用而增加购房成本，或因涉案房产上存在租赁等情况而导致购房目的无法实现，所以公众在参与法拍房的竞买时，一定要慎重理智、量力而行。

　　首先，建议公众在参与竞买前确定是否具有竞买资格。除具备完全民事行为能力，符合法律、司法解释规定的特殊买受人资格外，有意购买法拍房的公众还要事先了解房产所在地的购房政策，是否存在限购条件。以北京为例，法拍房在北京市被纳入了限购政策范围之内，竞买人及其家庭应符合北京市限购政策的相关要求，否则要自行承担相应的法律后果。

　　其次，建议公众在参与竞买前全面了解网拍涉案房产情况。包括房屋的性质、楼层、朝向、附近的交通、配套等信息，如果能够实地看房的，可以联系法院报名参加实地看房，否则也可以通过VR等技术手段沉浸式看房。此外还可使用二手房交易平台，查看周边二手房价格，多做比较，慎重决定。

　　再次，建议公众在确定参与竞买后，仔细阅读拍卖平台上公示的拍卖公告、竞买须知、评估报告等信息，掌握涉案房产的起拍价格、是否存在租赁、是否清场、所需缴纳税费、处置财产是否存在瑕疵等信息。如果拍卖成交后才发现购买目的无法实现想要悔拍，按照《规定》的第二十四条，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。另外，公众还需注意参与网拍的各类时间节点，按时缴纳保证金、尾款等。

　　总体而言，法拍制度已逐渐成熟，在理性预算、知悉风险、了解规则的前提下，购房者完全可以将法拍房作为自己的购房新选择。

　　（作者单位：北京市排名前列中级人民法院）