千亿房企首超40家,一批昔日行业“优等生”却集体“失速”

刚刚过去的2020年，对于以销售业绩为主要考量标准的房企而言显得尤其不寻常。

虽然受年初疫情影响，但据各家机构公布的统计数据，2020年千亿房企首次超过40家，再创新高；TOP10房企销售操盘金额集中度达26.3%，规模房企竞争优势进一步深化。

但值得注意的是，从年度目标完成率看，房企2020年的整体业绩完成情况并不十分理想。一批曾经在行业表现出色的房企，如远洋集团、新城控股、首创置业、泰禾集团等，在2020年的销售业绩甚至出现“负增长”。

克而瑞研究中心总经理林波向《每日经济新闻》记者分析认为，市场规模持续放缓的趋势已定，尤其是“三道红线”全面实施，降负债、稳流动摆在行业发展的首要位置，迫使房企放慢周转速度。此外，当前无论是拿地、施工或是营销，房企的投入压力都更大，资金面状况对于业绩实现影响程度也加深。2021年房地产的销售态势依然不容乐观。

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重资重债房企业绩“负增长”

从2016年至2020年，全国房地产市场的年销售面积基本保持在16亿平方米左右，已经见顶。而销售金额逐年上涨是因为销售均价上涨，而整个行业高增长的空间已然不再。

林波认为，疫情影响下，各大房企都将处于内外部调整的适应期。这一时期，业绩表现分化相当明显。

据克而瑞数据，2020年绿城中国全口径销售额累计增幅58.5%位列排名前列，禹洲地产销售额增幅39.7%紧随其后，中国金茂销售额累计增幅39.1%位列第三。截至2020年末，百强房企中有超八成房企累计业绩超2019年同期，其中超四成企业的同比业绩增速在20%以上。

较之上述房企的业绩大比例增长，一批曾经在行业表现出色的房企“优等生”，如富力地产、首创置业、远洋集团、绿地集团、新城控股、华夏幸福、泰禾集团等，在2020年的销售业绩却呈现“负增长”。

在林波看来，这类降速企业或多或少是受到重资产拖累。“原先重资产可以通过抵押来贷款，但今年融资环境受限，可能行不通了。酒店、商业、产业等会挤压资金的产品，都可能影响资金周转。”

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事实上，重资产是一把“双刃剑”，能快速把企业推到规模高峰，但也能很快把企业拉入深渊。潘石屹就曾表示，富力199亿元收购的万达77家酒店，看似是捡了大便宜，实际上酒店的盈利非常低，甚至一直在亏损。

华夏幸福同样如此，克而瑞数据显示，2020年华夏幸福销售业绩同比降幅达32.7%。受制于以PPP模式做大型产城项目，华夏幸福的资金流转一降速就会影响项目去化，去库存速度下降又会快速制约资金流转。

另一方面，华夏幸福布局重仓京津冀，重仓的区域只要有一个项目不好，就会牵一发动全身。受疫情影响，加之财务杠杆高企，产业园的周转速度偏慢，资金链持续紧张就没钱拿地，进而影响了华夏幸福2020年的销售业绩。

“绿地也是受到三四线城市大地标、大项目的阶段性影响，成本高、回收期长、资金沉淀严重。此外，由于负债率较高，一定程度上影响了施工进度，从而影响到销售进度。”

林波指出，新城控股由于之前的“黑天鹅事件”，2019年下半年拿地较少，加之主要发展商业物业占据了大量资金，商业项目又不能快速去化，导致销售金额没有明显增长。

再看远洋集团，2020年销售业绩同比降幅达9%。远洋集团投资拿地以大体量项目为主，而大体量项目存在的普遍问题是开发和销售去化周期长，这也成了拖累其销售业绩的主要原因。亿翰智库统计显示，截至2019年，远洋大体量项目占比高达48%，其中不乏规划建筑面积超百万平米的超大型项目。

亿翰智库研究总监于小雨告诉《每日经济新闻》记者，企业投资过多的大体量项目，对经营会产生两大影响，一是大体量项目开发周期长，导致资产周转慢，资产运转效率低，应对风险差；二是大体量项目沉淀资金，会影响企业的后续投资及规模增长。

此外，还有一类销售下滑的企业，在战略布局上与当下的市场节奏不能完全匹配。以首创置业为例，其2020年的销售业绩同比降幅为12.3%。58安居客房产研究院分院院长张波指出，由于首创对于京津冀地区的依赖程度较高，在京津冀地区销售增速逐步下行的状况下，其销售规模便一再掉队。

总体来说，首创重仓的大本营京津冀地区受到政策影响较大，在2009~2017年的9年间，其布局集中于北京、天津等少数几个城市，城市容量相对有限，不易实现冲刺规模的目标，在相当程度上限制了首创的规模扩张。

于小雨表示，纵观首创置业的布局战略，不难看出其在成为全国化房企和深耕型房企中不断摇摆，投资布局经历了“扩张-收缩-再扩张”的过程，前后战略调整幅度较大。尽管企业的投资决策受市场、政策等多方面因素影响，但是保持投资策略的一以贯之、稳扎稳打，也更容易保持战略的稳定性，以避免因战略调整而导致资源的浪费和机会的丧失。

“总体来看，2020年不少房企拿地明显缩量，注定2021年业绩负增长的企业可能会更多。”林波表示。

2021年结构失衡房企或更多

虽然受到疫情影响，但绝大部分在年内设定了业绩目标的规模房企均完成了2020年度业绩目标。其中，恒大、金茂、滨江、越秀、时代5家房企在去年11月就提前完成了全年目标。

但整体来看，2020年房企整体业绩完成情况并不十分理想。克而瑞统计显示，2020年目标完成度超110%的房企数量不及2019年，目标完成度在90%~100%的房企数量也有所提升。

张波告诉记者，房企当年的目标都是提前一年定的，而2020年上半年疫情之后，大部分开发商没有调整年度销售目标，所以2020年房企能够实现销售增长已经是一件乐事。

张波认为，2021年已过千亿的房企对于规模化诉求会越来越弱，徘徊在500亿~1000亿元的房企依然有冲击规模的愿望，但要在保持负债不提升的前提下扩大规模，除了精准的城市布局外，还要有快速去化能力。

值得一提的是，继2020年8月20日的“三道红线”融资新规出炉后，监管层对于房地产资金层面的监管再度“亮剑”。 2020年12月31日，央行和银保监会共同下发通知，建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，将银行业金融机构划分五档，分档设定房地产贷款占比上限以及个人住房贷款占比上限“两道红线”。

克而瑞认为，决策层已从供需两端全面压降房地产信贷规模，意即供应端银行业金融机构实行房地产贷款集中度管理，需求端房企则设置“三道红线”，倒逼房地产行业去杠杆。下一阶段，房地产行业必将转向去杠杆，确保房企负债率、居民杠杆率逐步回归到“安全线”以内，坚守不发生系统性金融风险的政策底线。

林波表示，在融资环境趋紧的当下，房企来自银行、信托等方面的资金被逐步压缩，想进一步扩大规模难度会更大，能保持10%的增长已经不错了。2021年，结构失衡的房企可能会更多。

林波认为，有些房企在发展过程中会出现阶段性的资金紧张，但这是在追求规模的阶段，规模上升到一定程度就要战略性调整，以保证资金为准，做到业绩维稳，那么制定目标和完成目标应该更切实。

“重中之重还是提升经营实力，这是活下去的少有出路。”林波指出，一些房企已经表态“不再追求规模”，这阶段销量没有提升，就要通过其他方式把拖累的项目进行盘整，把目前消化不利的项目处理掉，达到降低负债的目的。像富力、绿地、华夏幸福这类高负债房企，要相应调整负债结构。

来源：每日经济新闻